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挖掘租金回报“蓝筹区”
作者:网摘加编辑 时间:2013-05-18 点击:
导读在房价飞涨的年代,租金回报率距离我们很远,然而换做调控期的市场,追求持续而稳定的租金回报,正成为新的投资法则。 有迹象表明,过往推涨房价的投资热钱正在悄然转向。从2010年10月深圳执行限购令至今,深圳样本...

    在房价飞涨的年代,租金回报率距离我们很远,然而换做调控期的市场,追求持续而稳定的租金回报,正成为新的投资法则。

    有迹象表明,过往推涨房价的投资热钱正在悄然转向。从2010年10月深圳执行限购令至今,深圳样本二手楼盘的成交价从当时的18002元/平方米,上涨到近期的22025元/平方米,22%的涨幅与楼市投资的黄金年代相去甚远。换言之,在一味追逐溢价之后,租金回报率正成为楼市投资的下一个关注点。

楼市投资:溢价终结?

    租金回报率,衡量楼市投资价值的重要参数。按照国际通用惯例,该项指标的正常范围应该在1:100~1:230。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,100~230个月(大致相当9年至20年)内能收回购房款,买房就是合算的。以最低值计算,其租金回报率也应该在5%以上。但是深圳住宅的年平均租金回报率仅有2.7%,一套房要出租近40年才能收回房款。

    根据中联地产最新的统计数据,4月全市二手房平均租金为46.93元/平方米每月,其中60平方米以下物业套均租金为2554元/月;60~90平方米物业套均租金为3568元/月;90~144平方米物业套均租金为4208元/月;144平方米以上物业套均租金为7718元/月。而4月全市二手房租金回报率仅为2.72%,自2012年底跌破3个百分点后,连续五月小幅度下跌。租金回报率如此低的理由很简单:房租上涨永远追不上房价的步伐。如2012年11月全市租金回报率为3.02%,连续五个月房价上涨了13.39%,而租金仅上涨了2.29%。

    对于深圳房地产租赁市场,中联地产二手房研究院总经理肖小平认为存在两个弊端,其一深圳房价前些年的飞涨,让置业者看轻租金回报;此外深圳长期缺乏有效的高端租赁人群,与北上广相比缺口巨大,也导致深圳整体租金回报率偏低。

    追求租金回报亦或回归溢价短炒?前者尽管回报偏低,优势却在于稳健持续;后者看起来诱人,但在调控语境下,却越来越难实现。上月底,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹再次表态,未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求,“让被投资性需求推高的房价回归合理水平,同时加大保障性住房供给,满足市场刚性需求。”而伴随国家财税体制改革步伐的加快, 坊间预测房产税、物业税、房产契税等政策,都将与财税改革同步,得到进一步的完善与充实。特别是房产税,极有可能成为此轮财税改革的重头戏之一,这也意味着房地产调控真正步入常态化运行轨道。而市场更真实的反应是,刚需毫无疑问成为当前购房主力,而不少追逐溢价升值的投资客,甚至在两年前限购令伊始,就悄然退市。

    有投资观点表示,从追求溢价到寻求租金,楼市投资的技术含量在上升,而无视租金回报的市场显然是不正常的,因此这种转变也可以视为楼市投资的理性回归。

挖掘租金回报“蓝筹区”

    “商住两用的单位,总价约160万元,每月租金约6000元,算下来年租金回报率超过了4.5%。”罗湖人民南路某中介顾问介绍附近租金回报率较高的单位。据了解,市场上仍然有不少租金回报率超过4%的物业,而在商用物业领域,如果耐心发掘,可能惊喜更多。

    根据美联物业成交数据显示,罗湖人民南片区可谓是深圳楼市租金回报的“黄金地段”。其中铂金时代公寓、置地逸轩、尊寓等多个盘源的价格都在2~2.3万元/平方米,平均租金则在83元/平方米/月的水准,年租金回报率超过4%。同片区的罗湖大厦楼龄更长,售价和租金分别为1.3万元/平方米、56元/平方米/月,年租金回报率更接近5%。而在写字楼范畴,人民南片区的嘉里中心、天安国际大厦以及佳宁娜广场,平均年租金回报率均在5%左右。此外,位于车公庙的部分厂房项目,租金回报率也会高于5%。以雪松大厦为例,目前的成交均价约为3.2万元/平方米,租金则去到140元/平方米/月的水准,租金回报高达5.1%。

    如果以片区作为笼统划分,实际上也有部分片区的租金年回报率远高于2.7%的平均水准。除了上述提到的人民南片区外,世华地产成交数据显示,黄贝岭片区的年租金回报率同样达到了4.1%,而高于3.5%的区域还有福田中心区、光明片区、东门、莲塘以及南油。

    值得注意的是,后海、龙华、宝安中心区等近年新房价格涨势明显的区域,并未出现在上述名单,而单纯的租金回报率似乎也与豪宅“绝缘”。

    美联物业全国研究中心主任何倩茹认为,从租金回报角度出发,目前深圳商用物业普遍高于住宅,其中又以10~15年楼龄的商住两用物业表现突出,这类物业通常位于传统商业核心区,而碍于楼龄因素又面临售价门槛,但是该类物业的实用性往往极佳,能以写字楼计算租金,所以回报率偏高。

    而肖小平则把人民南片区的高租金回报归结于口岸效应。她分析称,早起投资口岸物业的多为港人,而港人对深圳新房价格的波动并不敏感,因此放盘价格往往稍低于市场价,加上口岸物业居高不下的租赁需求,高回报率也水到渠成。

    做一个专业“收租佬”

    陈先生是深圳楼市资深投资者,微博名为“貔貅陈”的他在网络上小有名气,经常分享独家投资心得。早年陈先生曾购买多套厂房物业,进而分割装修后以写字楼标准出租,至今租金收入可观。他认为,楼市投资租金为王将是趋势,而“收租物业”将会越来越受追捧。

    “一套物业,如果你什么都不做,租金回报自然就是2、3个点。但是如果采取一些专业手段,结果会大不相同。”他举例说,有朋友今年以公司名义买下某成熟区域二手顶楼复式住宅,原本的租金回报是3%左右,但是经过改装分割成几个房间,并投入一定资金装修后,回报率上升至7%,翻了一倍有余。更直观的案例是,前不久有人投入800万购入南山农民房,立马租金回报率达到了6%,年入租金接近50万元。“同样的资金如果买入的是新房,回报率就要大打折扣。”

    从房价暴涨年代追求赚快钱,到调控时期挖掘稳定持续的租金回报,这样的投资理念转换在陈先生看来合情合理,因为许多物业持有者关注到了“持有成本”,房价暴涨的时代越来越远,也就意味着持有物业短时间套利的可能性越来越低,因此寻求稳定持续的现金回报,就成为当务之急。日前招商银行联合贝恩咨询发布的《2013中国私人财富报告》也证实,在严厉的房地产调控措施下,35%的富豪打算减持房地产短期投资。

    事实上,对于更为成熟的香港投资者而言,租金回报率就是一个上佳的楼市投资“避风港”。根据香港楼市的投资经验,市场好的时候套现获利,而在市场波动期则留下手中的优质物业获取租金回报,等到下一个市场高潮再次套现,以实现获利最大化。

    “现在罗湖、福田的成熟老区,还有价格在1.5万元/平方米左右的物业。”陈先生认为,“收租物业”往往是成熟城区的高性价比物业,而不是盲目追捧一线写字楼或是豪宅。“6、7个点的租金回报,加上同幅度的房价涨幅,好的收租物业一年平均收益也有15%左右。在当前的市场环境下,是笔不错的投资。

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